Acquistare una casa è una decisione significativa; i primi passi sono cruciali per minimizzare eventuali imprevisti. Ecco alcuni consigli per affrontare l’acquisto con maggiore sicurezza.
Durante la visita
Evita di sottoscrivere una proposta irrevocabile d’acquisto alla prima visita dell’immobile. È consigliabile effettuare almeno un secondo sopralluogo, preferibilmente da soli e in un orario diverso, per osservare:
- Tranquillità della zona: una strada che appare calma di giorno potrebbe essere rumorosa di notte.
- Luminosità dell’appartamento: una casa che sembra luminosa con luce artificiale potrebbe risultare poco soleggiata durante il giorno.
- Stato di conservazione: verifica le condizioni dell’appartamento e del condominio.
Difetti visibili
Alcuni difetti possono esistere fin dalla costruzione o manifestarsi nel tempo, svalutando l’immobile o rendendolo inadatto all’uso previsto. Presta attenzione a:
- Serramenti interni ed esterni: controlla verniciatura, funzionamento di serrature e maniglie, presenza di spifferi, vetri sottili o rotti.
- Impianto idrosanitario: verifica rubinetteria, sanitari, predisposizione per gli scarichi di lavatrice e lavastoviglie, presenza in cucina degli scarichi e delle aperture previste dalla legge per gli apparecchi a gas (foro di aerazione, scarico per la cappa aspirante).
- Riscaldamento: informati se è centralizzato o autonomo, a radiatori o a pannelli.
- Impianto elettrico: controlla le condizioni del quadro elettrico, posizionamento di interruttori e prese.
- Muri e soffitti: cerca eventuali macchie di muffa o umidità che possono indicare problemi di coibentazione o perdite.
Non dimenticare di eseguire controlli anche in cantine, box e solai.
Difetti non visibili
Per gli aspetti non immediatamente evidenti, poni al proprietario domande riguardo:
- Isolamento termico.
- Isolamento acustico: presenza di doppi vetri ed eventuali fonti di rumore come vicini, attività commerciali (bar, ristoranti, discoteche) o produttive (officine, laboratori medici).
- Conformità degli impianti elettrico e a gas alle normative vigenti.
Altre informazioni utili
Prima di concludere la visita, informati su:
- Spese condominiali: ammontare annuo e frequenza dei pagamenti.
- Regolamento delle parti comuni: utilizzo di cortile, portineria, giardino, ascensore; possibilità di lasciare biciclette e motorini nel cortile; permesso di stendere i panni o sbattere i tappeti sul lato del cortile interno.
- Antenna TV: presenza di antenna centralizzata e/o parabolica.
- Pulizia delle parti comuni: modalità di gestione della pulizia di androne, scale e altre aree condivise.
- Parcheggio: disponibilità di box o posti auto destinati ai condomini; in assenza, presenza nelle vicinanze di autorimesse o garage.
- Animali domestici: se sono ammessi nel condominio.
Informati anche sui servizi offerti nella zona, come negozi, fermate dei mezzi pubblici, farmacie, giardini, strutture sportive e altri elementi di tuo interesse.
Verifiche da effettuare
Spetta all’acquirente l’onere di controllare che l’immobile sia in regola sotto il profilo ipotecario e catastale, anche se il venditore è tenuto a garantirne la regolarità. È consigliabile verificare, personalmente o con l’assistenza di un professionista (notaio, geometra), la situazione presso gli uffici competenti (Catasto, Conservatoria, Ufficio Tecnico del Comune), sia che l’acquisto avvenga tramite agenzia sia in trattative tra privati.
Oneri condominiali
Quando si acquista una casa in condominio, è opportuno richiedere all’amministratore un attestato sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e su eventuali liti pendenti relative all’immobile.
Immobile ricevuto per donazione o successione
Se l’immobile è pervenuto al venditore tramite donazione, l’acquisto potrebbe non essere sicuro se non sono trascorsi 10 anni dalla morte del donante o 20 anni dalla trascrizione della donazione senza che il coniuge o i parenti in linea diretta abbiano notificato e trascritto un atto di opposizione. È consigliabile che tutti gli eredi esprimano per iscritto il loro assenso alla vendita. In alternativa, è possibile stipulare una polizza assicurativa specifica per eliminare i rischi economici legati a una compravendita con donazione.
Posizione fiscale
Se sull’immobile grava un’imposta di successione non pagata, lo Stato ha un “privilegio” sull’immobile stesso, il che potrebbe creare problemi all’acquirente. Lo Stato gode di analogo privilegio anche per l’imposta di registro, normalmente riscossa e versata direttamente dal notaio che redige l’atto di vendita.
Regolamento condominiale
È importante leggere il regolamento condominiale, dove si trovano disposizioni sulla ripartizione delle spese delle parti comuni e specifici divieti d’uso e di destinazione.
Pertinenze
Se la casa è dotata di cantina, soffitta o posto auto venduti insieme all’immobile, è bene visitarli in compagnia del venditore e controllare la corrispondenza con le mappe catastali.
Vincoli, servitù e oneri
Sull’immobile possono gravare convenzioni che ne riducono il valore e che potrebbero non essere dichiarate dal venditore. Tali vincoli includono servitù di passaggio, acquedotto, veduta, vincoli forestali, ferroviari, naturalistici o di tutela di antichità e belle arti. Questo è particolarmente rilevante per le proprietà fondiarie, dove possono esistere diversi vincoli di legge che limitano la possibilità di costruire o sopraelevare. Anche se meno frequente per gli immobili in condominio, è prudente verificarli presso l’Ufficio Tecnico del Comune e la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Dichiarazione di conformità degli impianti
La dichiarazione di conformità degli impianti è necessaria per ottenere l’allaccio di una nuova fornitura da parte dell’impresa distributrice. Tutte le certificazioni devono essere consegnate all’acquirente al momento del trasferimento della proprietà. Tuttavia, il contratto di compravendita rimane valido anche in assenza di queste certificazioni.
Se i documenti non sono disponibili, è consigliabile farne menzione nel contratto, poiché la loro mancanza potrebbe essere considerata un vizio dell’immobile. Nel caso in cui le certificazioni originali siano andate perse e l’installatore non sia reperibile, è possibile richiederne una copia alla Camera di Commercio locale o presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune (se l’impianto è stato realizzato nell’ambito di una ristrutturazione).
Certificazione Energetica (Attestato di Prestazione Energetica – APE)
L’APE è un documento obbligatorio che sintetizza le caratteristiche energetiche dell’immobile. Viene assegnata una classe energetica che va dalla A4 (massima efficienza) alla G (minore efficienza). Questo certificato deve essere allegato al contratto di vendita, pena sanzioni economiche a carico di entrambe le parti.
L’APE consente di valutare i consumi energetici dell’abitazione e può incidere sul valore di mercato dell’immobile. È consigliabile verificarne la validità e la correttezza prima della firma del contratto.
Ultime verifiche prima dell’acquisto
Prima di procedere con l’acquisto, è importante effettuare un’ultima serie di controlli per evitare problematiche future:
- Stato urbanistico e catastale: verificare la conformità dell’immobile alle planimetrie catastali e la presenza di eventuali abusi edilizi.
- Spese straordinarie condominiali: informarsi presso l’amministratore di condominio su eventuali lavori di manutenzione straordinaria deliberati ma non ancora eseguiti.
- Situazione fiscale: accertarsi che non vi siano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli sulla proprietà.
- Disponibilità effettiva dell’immobile: verificare i tempi di consegna dell’immobile e l’eventuale presenza di inquilini o altri occupanti.
Conclusione
Acquistare una casa è un passo importante e richiede attenzione a numerosi dettagli. Seguire questa guida aiuterà a evitare brutte sorprese e a garantire un acquisto sicuro e consapevole. Tuttavia, ogni compravendita ha le sue particolarità, ed è sempre consigliabile affidarsi a professionisti esperti per verificare ogni aspetto dell’operazione.
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